100万円で始める！少額不動産投資5大戦略

「不動産投資＝数千万円の区分マンションをフルローン」。
この図式、そろそろアップデートの時期かもしれません。

東証REIT指数（上場不動産投資信託）の予想分配利回りは5.1％。10年国債の1.3％前後と比べると、利回りスプレッドは約3.8ポイントも開いています。しかも１口５〜10万円台で売買でき、管理業務は不要。要は“賃料を証券化したファンド”をネット証券でポチれるわけです。ナム

さらに――

• １万円から案件を選べる不動産クラウドファンディング
• “１口100万円”で直接所有権を持てる小口化商品
• 為替ヘッジ付きでドル建て賃料を刈り取る米国REIT ETF
• ブロックチェーン上で流通する不動産セキュリティトークン

と、「借金×フルローン」以外の選択肢が急拡大しました。本稿では、100万円を元手に試せる５＋αルートを比較しつつ、目的別に“勝ち筋”をマッピングしていきます。

３分サマリー｜目的別“勝ち筋チャート”

優先事項	最適ルート	目安利回り	資金ロック
配当キャッシュ	J-REIT／米国REIT ETF	3.5〜5.0％	即時売却可
値上がり益	REIT ETF＋為替差益	4〜6％＋為替	即時売却可
節税・相続	小口化商品（任意組合型）	3〜4％	5〜10年
短期運用	クラウドファンディング	3〜7％	6〜24 か月
Web3×高流動	不動産セキュリティトークン	約4％	取引所次第

ここがポイント
「何を優先したいか」でルートは変わります。配当ならJ-REIT、相続対策なら小口化──100万円だからこそ“用途特化”が効くのです。

第１章　選択肢①｜J-REIT――東証で買える“賃料ファンド”

1-1｜１口５万〜10万円・全57銘柄の最新利回り

2025年7月時点、東証には57本のJ-REITが上場。最低投資額はオフィス特化で約５万円、物流特化でも10万円台とハードルが低い。利回り上位５銘柄は――

銘柄	セクター	予想利回り	必要資金（概算）
① エスコンJ-REIT	商業施設	5.8％	55,000円
② ジャパン・ホテル・リート	ホテル	5.6％	72,000円
③ いちごホテルリート	ホテル	5.5％	63,000円
④ 日本ビルファンド	オフィス	5.3％	107,000円
⑤ GLP投資法人	物流	5.2％	122,000円

（※フィデリティ投信「J-REITマンスリー・ウォッチ」2025年6月末版より抜粋）fidelity.co.jp

1-2｜税コストを最小化する２パターン

1. 新NISA成長投資枠
   分配金・売却益ともに非課税。年間240万円枠の一部をJ-REITで埋める戦略。
2. 特定口座＋損益通算
   他の株式・投信と損益通算し、分配金にかかる所得税（20.315％）を節税。

第２章　選択肢②｜不動産クラウドファンディング

2-1｜OwnersBook：最小１万円・平均4.5％

公式サイトによれば、最低投資額１万円・実質利回り平均4.5％。都心オフィス向けの貸付型案件が中心で、担保評価額の70％以内にローンを絞る conservative な審査が特徴です。OwnersBook（オーナーズブック）

2-2｜CREALほか16社のスペック比較

CREALは最低１万円、平均利回り4.0〜7.0％。他社も含めた“最低投資額ランキング”は――

サービス	最低投資額	想定利回り	運用期間
CREAL	10,000円	4.0〜7.0％	6〜24 か月
Jointo α	10,000円	3.5〜6.0％	12〜30 か月
FUEL	50,000円	4.0〜6.5％	4〜12 か月

（出典：CREAL公式ブログ「不動産クラウドファンディング利回り比較」2025年6月）creal.jp

2-3｜“流動性リスク”と元本毀損事例

途中解約不可が基本。過去には地方ホテル案件で賃料遅延→元本15％毀損という例も。案件ページの「LTV（担保掛目）」と「優先劣後比率」を必ず確認したい。

第３章　選択肢③｜不動産小口化商品

3-1｜任意組合型：１口100万円で相続評価圧縮

CREAL CRE Funding の任意組合型商品は、相続税評価額が購入価額の70％前後に圧縮されるケースが多い。投資期間５〜10年、想定利回り3〜4％。ジャパンREIT

3-2｜匿名組合型：１万円からOK、ただし短期解約は不可

元本を短期で引き上げたい人は不向き。期中売買のできるマーケットも限定的なので、実質ロック商品と割り切る必要があります。

第４章　選択肢④｜海外REIT ETF（VNQ・REET ほか）

4-1｜経費率0.08〜0.15％、為替ヘッジで２通りの戦い方

*Vanguard Real Estate ETF（VNQ）*の経費率は0.13％。ドル建てで賃料を受け取りつつ、円安局面でキャピタルも狙える“一粒で二度おいしい”仕組みです。advisors.vanguard.com

• ヘッジなし：円安＝評価額アップ。
• ヘッジあり：為替変動を殺して純粋に米REITの動向を取りに行く。

4-2｜“ドル建て家賃”を取り込むコツ

1. 毎月１万円ずつドル転してETFを積み立てる。
2. 分配金は再投資。手数料ゼロの「DRIP（自動再投資）」対応証券を選ぶ。
3. 為替差益課税（雑所得）に注意。年間20万円超は確定申告が必要です。

第５章　選択肢⑤｜REITインデックス投信――“100円積立”で疑似オーナー

5-1｜信託報酬0.20％未満の３本をピックアップ

ファンド	信託報酬	最低買付	特徴
eMAXIS Slim 国内リート	0.187％	100円	業界最安水準を随時更新する“コスト破壊王” ダイヤモンド・オンライン
SBI・iシェアーズ・Jリート	0.1716％	100円	東証REIT指数連動、クレカ積立でポイント還元
ニッセイJリートインデックス	0.187％	100円	純資産残高が拡大中、流動性◎

メリットは２つ。

1. 分配金を自動再投資でき、複利効果が最大化。
2. 100円単位×クレカ積立でポイント還元0.5〜1％、実質利回りを底上げ。

ワンポイント
J-REIT現物と違い、投信は“特定口座源泉徴収あり”で税処理がワンタッチ。初心者の手間を一気に減らしてくれます。

第６章　選択肢⑥｜不動産セキュリティトークン（ST）――Web3 時代のデジタル大家

6-1｜１口10万円・譲渡はブロックチェーン経由

SBI証券の販売実績を見ると、ST案件は１口10万円・運用期間約７年が主流。譲渡も「Progmat」などブロックチェーン上で行われ、紙の名義書換は不要です。SBI証券

6-2｜大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）の取引開始

2023年12月に私設取引システム「START」が始動し、国内初のST二次流通市場が誕生。流動性はまだ薄いものの、“途中売却できる不動産”という新カテゴリが動き出しました。odx.co.jpodx.co.jp

6-3｜メリットとリスク

• メリット：譲渡益・分配金ともにオンラインで一元管理。LTVや賃料推移をダッシュボードで確認でき、透明性が高い。
• リスク：市場参加者が少なく、売りたいタイミングで買い手がいない可能性。プロトコル障害時の清算フローも要確認。

第７章　ケーススタディ｜100万円で組む３モデル

モデル	構成	期待利回り	資金ロック	年間キャッシュフロー（概算）
A：配当重視	J-REIT 100％	5.0％	なし	5万円
B：分散型	クラファン50％＋米REIT ETF50％	4.5％	6〜12か月	4万5,000円
C：相続対策	小口化100％	3.5％	5〜10年	3万5,000円

シミュレーション条件：税引前／分配再投資なし／為替±0

解析

• Aは最も即効性のあるキャッシュ製造機。ただし価格変動リスクも高い。
• Bは為替分散＋複数案件で“リスクの出どころ”を分散。
• Cは利回り控えめだが、相続評価額を約30％カットできる点が唯一無二。

第８章　税務・コスト・流動性を俯瞰する“４象限マップ”

  流動性↑
         |  米REIT ETF           J-REIT
         |
         |
  税優遇 |  ST             小口化商品
         |                 （任意組合）
         |  クラファン
         |
        コスト↓

• 右上は“売りやすくコストも低い”王道。
• 左下は“節税メリット”と引き換えにコスト・ロック期間を受け入れるエリア。
• 自分の資金ニーズ×節税ニーズを座標に落とすと、最適解が一瞬で見えます。

第９章　“レバなし100万円”がフルローン区分投資に勝つ理由

• 金利上昇局面でのCF耐性
  • レバなし：分配金が下がっても元本毀損に直結しない。
  • フルローン：金利1％上昇でCFが赤字転落するケースも。
• 修繕・空室リスクの外部化
  • J-REITやSTは運用会社が修繕計画とリーシングを担う。
  • 区分オーナーは自腹＋自力でテナントを探す必要あり。
• 出口の選択肢が多い
  • 証券なら板で売却、STならPTS、クラファンなら償還待ち。
  • 区分は“買い手／銀行融資”の２条件が揃わないと動けない。

第10章　始め方ガイド｜“10 ステップ”で初回エントリー

1. 証券口座を開設（NISA枠利用なら成長投資枠を選択）
2. 銀行から10万円を入金、J-REIT１口を買う
3. クラファン３社に会員登録→本人確認
4. 各社で最低額１万円ずつテスト投資
5. 小口化商品の資料請求→デューデリ５項目を確認
6. 米ドル口座を開設→毎月１万円をドル転
7. VNQを定額積立に設定
8. ST販売会社でKYC→案件をウォッチリストに追加
9. 各投資の分配予定表をGoogleカレンダーに登録
10. 半年後、評価額とキャッシュフローをレビュー→再配分

まとめ＆次の一手

• 100万円でも“不動産×複数ルート”でリスクを細切れにできる
• 最初の行動はシンプル――「J-REITを１口買い、クラファンに１万円入れる」
• 小さく始めて“キャッシュが落ちてくる感覚”を掴めば、次の100万円の設計図が鮮明になります。

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※2025年7月22日時点のデータを使用。制度・利回りは変動します。投資は自己責任で行ってください。