レバレッジは恐くない！0→1を叶える“サラリーマン×小口不動産投資”入門書

――「貯金はある。でも“いつか”のまま5年が過ぎた」
気がつけば定期預金の利率は 0.001％、インフレ率は2％台。つまり“眠らせた100万円”は実質‐2万円ずつ目減りしている計算です。もはや“銀行に置く安心感”は、将来の購買力を切り崩すリスクへと姿を変えました。

そんな追い風を受け、2024年の不動産クラウドファンディング累計募集額は1,000億円を突破。J-REITの平均分配利回りは5％台に回復し、10年国債との差は2.8ポイントまで拡大──「少額でも不動産に触れる選択肢」がかつてなく整っています。一方で情報過多に戸惑い、「区分マンション？　クラファン？　それともWeb3トークン化？」と立ちすくむ20代投資家が多いのも事実。

本記事では、そんな“はじめの壁”を突破するために

1. 直接保有・間接保有・Web3小口化という３レイヤーを俯瞰し、
2. 月１万円から参加可能な４ルートを「初期費用×利回り×流動性×手間」で点数化し、
3. 給料日の“１割貯金”を５年で頭金100万円へ変えるロードマップを提示します。

読み終えた瞬間、あなたのスマホには《J-REITお気に入り登録》《クラファン無料会員》《自動振替１万円》の３チェックが並び、“投資家としての第一歩”が完了しているはずです。時間＝武器――複利のカウントダウンは、今日から動かしましょう。

第１章　不動産投資マップ2025：直接保有・間接保有・Web3小口化

――“物件を買う”だけが不動産投資ではない。2025 年現在、サラリーマン投資家がアクセスできる器（ビークル）は大きく ３レイヤー に枝分かれしています。ここを俯瞰しておかないと、知らず知らずのうちに「手間とリスクだけ重いルート」を選んでしまいかねません。

レイヤー	代表的スキーム	初期費用（目安）	流動性	主なメリット
①直接保有	区分マンション、戸建、土地	100～500 万円	△（売却に数か月）	減価償却・ローンレバレッジ
②間接保有	J-REIT、私募ファンド、クラウドファンディング	1 万～10 万円	〇（上場 or 途中換金可）	低ロット・案件分散
③Web3 小口化	不動産 STO／トークン化 GK-TK 持分	1 万円～	◎（24h P2P 取引想定）	ブロックチェーンで権利移転が即時 smtri.jp

1-1　Web3 トークン型不動産（STO）最前線

セキュリティトークン（ST）を活用した不動産小口化は、市場規模が 2023 年 95 億円→2025 年推計 260 億円へと急拡大。改正産業競争力強化法の特例で GK-TK スキームも“デジタル完結”可能 になり、個人投資家が一次流通でトークン購入できる案件が登場し始めました。smtri.jp

⚠︎ 税制課題：現状の ST 化 TK 出資は「申告分離課税」が選べず総合課税（最高 45％）となるため、税制改正まではリスクマネーとして少額参戦がセオリー。

1-2　サブリース規制強化で“空室保証”神話が崩壊

2021 年施行の賃貸住宅管理業法、さらに 2023 年 FAQ 改訂 で、サブリース業者は

1. オーナーへの重要事項説明書交付義務
2. 誇大広告・過剰勧誘の禁止
3. 再勧誘禁止（１度断られたらアウト）
   が明文化されました。違反すれば業務停止・罰金の行政処分対象です。mlit.go.jpmlit.go.jp

結論：今後“家賃 30 年保証”のようなセールストークは法的に封じ込められるため、「空室リスク＝自己負担」がデフォルトという前提で事業計画を組む必要があります。

✅セルフチェック（所要５分）

• 直接保有・間接保有・STO のうち、あなたが“今日投資できる”資金量は？
• 「サブリース＝空室保証」と思い込んでいませんか？

Action Tip
国交省「賃貸住宅管理業法ポータル」から 業者検索 を行い、サブリース業者の登録有無を確認。未登録なら即・候補から除外！

第２章　少額スタート４ルート完全比較

月１万円から何を買える？――最初のハードルは「選択肢の多さ」で迷うこと。ここでは“20代・サラリーマン・投資初心者”でも挑みやすい４ルートを、初期費用・想定利回り・流動性・手間の４軸×５段階で点数化しました。

ルート	初期費用	想定利回り	流動性	手間	総合コメント
①J-REIT	★★☆☆☆（1万円～）	★★★★☆（平均5.0％）media.rakuten-sec.net	★★★★★（東証で即売却）	★★★★★	NISA成長投資枠で非課税メリット大
②不動産クラウドファンディング	★★☆☆☆（1万円～）	★★★★☆（4～8％台）	★★☆☆☆（運用中換金不可）	★★★★☆	案件1,000件超、累計募集2,000億円規模へ成長 crowdfundingchannel.jp
③コインパーキング小口	★★★☆☆（5万円/口～）	★★★☆☆（3.5～6％）	★★☆☆☆（売却市場小）	★★★☆☆	土地付きで“減価償却×CF”狙い。carpark-rent の最小ロットは5万円 carpark-rent.co.jp
④区分ワンルーム（ペア買い）	★★★★☆（頭金50～100万円）	★★★☆☆（実質4％前後）	★☆☆☆☆（売却数か月）	★★☆☆☆	ローンレバレッジで“資産形成スピード”を高められる

★は多いほど有利（費用は★が少ないほど低コスト）

2-1　“５万円×20口”で駐車場オーナーになる裏技

カーパークレントの小口案件は １口５万円・最低４口申込 が基本。土地オーナーと投資家をマッチングし、利回りは立地次第で最大６％台。エリア分析がモノを言うため、「駅徒歩５分以内」かつ「月極空車率 10％未満」が最低ラインです。carpark-rent.co.jp

2-2　クラファン案件の“利回り 8％”は本当に高い？

利回り 8％案件でも劣後出資比率が 10％未満なら、元本割れリスクが表面利回りを上回る可能性大。案件ページの“劣後 30％以上”“運用期間 12 か月以内”を黄金ルールにしましょう。

✅セルフチェック（所要７分）

• 表の４軸で“★４つ以上”の項目があなたの優先順位と一致していますか？
• 想定利回りだけでなく、換金タイミングをカレンダーに落とし込めますか？

Action Tip
この章を読み終えたら、証券会社アプリで J-REIT３銘柄を「お気に入り登録」→クラファン２社を「無料会員登録」→コインパーキング１社を「資料請求」。合計 30 分で“行動ファネル”が完成します。

第３章　資金計画ロードマップ：給料日の“１割貯金”を投資弾薬化

「頭金が足りないから無理」――そう感じるのは金額を“点”で考えているから。ここでは月収の“１割”を“線”に変え、60 か月＝５年間でどこまで攻められるかを時系列で示します。

3-1　月１万円×60回の“複利ブースト”

項目	0 年	3 年	5 年
純貯蓄のみ（年0.001％）	0 → 36 万円	60 万円
クラファン年利 6％再投資	0 → 38.6 万円	70.9 万円
J-REIT年利 5％配当再投資	0 → 38 万円	69.2 万円

※年利は税引き前。新 NISA 非課税運用を前提に複利計算。

５年で頭金 70 万円超――ワンルームのペア買いや、コインパーキング 14 口分に相当します。

3-2　“ボーナスレバレッジ”という裏ワザ

夏冬ボーナス各 20 万円を 30％＝６万円 だけ上乗せ投資に回すと、５年累計自己資本は ＋24 万円 増。頭金 100 万円到達がぐっと近づき、区分マンション投資の“ローン審査ライン” を突破できます。

3-3　地銀・信金ローン審査のリアル

• 自己資金比率 10％以上 が「承認ゾーン」
• 勤続３年以上・年収 400 万円超でフルローン可のケースも
• 副業収入は“２期連続確定申告”で初めてカウント

覚えておきたい数字：家賃収入想定 6 万円／月、返済比率 50％以下なら年間 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 1.2 をクリア。

✅セルフチェック（所要５分）

• 給料日の“１割貯金”をすでに自動振替設定していますか？
• ボーナスのうち固定支出以外の“余剰キャッシュ”を具体的に把握できていますか？

Action Tip
銀行口座を「生活費用」「投資用」の２つに分け、給料日に自動で１割を“投資口座”へ移す振替設定を完了しましょう。手動だと３か月で挫折するのが人間の性です。

第４章　物件リサーチ超入門──データ × 現地歩きの“ハイブリッド偵察”

「ネットで探せば 無限に物件が出てくる。でも、買っていい部屋は 100 件に３件」。――プロが口にするこの比率を、初心者が再現するには“数字で絞り込み → 足で確かめる”の二段構えが欠かせません。ここでは SUUMO・RESAS・国交省統計 という３つの無料データベースを連携させ、空室率５％未満＋利回り５％超の“当たりエリア”をあぶり出す手順を示します。

4-1　SUUMO＋RESAS ２画面作戦

1. SUUMO で〈エリア×利回り≥5％〉フィルタをかけ、候補物件を CSV でエクスポート。
2. RESAS（地域経済分析システム） の「住宅・土地」タブで 空室率マップ を表示。
3. SUUMO CSV の郵便番号を RESAS のマップ上にプロットし、空室率10％未満だけ残す。

2024 年の住宅経済関連データによると、全国平均空き家率は 13.8％。まずはこれを４ポイント以上下回るエリアを狙うのが安全圏です。mlit.go.jp

4-2　“現地歩き”で数字を肉付けする３チェック

チェック項目	目安	見逃しがちなポイント
昼間人口比率	夜間人口÷昼間人口 ≤ 1.2	コンビニ・ドラッグストアの出店密度を目視確認
賃貸掲示板の貼り替え頻度	同じ物件チラシが30日以上貼りっぱなし → 要警戒	管理会社の窓口で「平均入居まで◯日？」と直球質問
公共交通の時間帯本数	ラッシュ時 10 分間隔以内	駐輪場の埋まり具合＝学生層の需要シグナル

4-3　ワンルーム利回り≧５％ラインの探し方

• SUUMO 検索 → 並べ替えを“利回り高い順”
• １ページ目に 新築・築浅が混ざるエリア は値崩れリスク低
• 同じエリアで 3.8〜4.5％帯の新築 と 5.5％超の築20年 が共存していれば**“利回り二層構造”**。築古のリノベ需要を取り込みやすい。

✅セルフチェック（所要７分）

• 空き家率が全国平均より４ポイント低いエリアを１つメモできましたか？
• 同じ住所で“利回り二層構造”を見つけましたか？

Action Tip
Google マップに「空室率10％未満フィルタ済みエリア」のマイマップを作成。スマホで常時持ち歩き、週末の現地歩きルートに落とし込みましょう。

第５章　クラウドファンディング案件を“数字でふるいにかける”10 項目

不動産クラファンは 1,000 案件・累計募集額 2,000 億円 規模へ拡大し、利回りも 年４〜８％ と魅力十分。しかし “案件の当たり外れ” は想像以上に大きく、劣後出資ゼロのハイリスク商品 も混在します。そこで、上場 REIT アナリストの実務フローを参考に、10 項目チェックリスト を公開します。

№	チェック項目	合格ライン	理由
1	劣後出資比率	30％以上	元本毀損クッション
2	運用期間	12 か月以内	市況悪化を回避
3	想定利回り	4〜8％	異常高利回りは要警戒
4	運営会社自己投資	1％以上	運営と投資家の利害一致
5	物件所在地空室率	10％未満	需要安定の裏付け
6	出口戦略	明記あり	売却価格目安必須
7	レポート頻度	四半期	KPI 遅延は不安要因
8	想定 LTV	50％以下	借入レバの安全圏
9	第三者鑑定書	提示あり	価格妥当性を担保
10	過去デフォルト率	2％未満	プラットフォームの信頼度

国内クラファン市場は 2018 年 12.7 億円→2023 年 1,007 億円と 79 倍 に拡大。成長スピードが早すぎる今こそ、定量基準でのフィルタリング が必須です。dividendstocks.cash

5-1　“劣後 30％＋運用 12 か月”の黄金コンビ

• 劣後出資 30％ ＝ 物件価格が 30％下落しても投資家元本は守られる
• 12 か月以内 ＝ 不動産市況サイクルの谷間を跨がない

両方を満たす案件は全体の 約２割。まずはここだけ抽出し、残り８割は検討コストをかけずにスルーするのがタイムマネジメントの王道です。

5-2　IRR と配当利回りの“ズレ”を読め

• IRR（内部収益率） = 配当＋売却益を含むトータルリターン
• 配当利回り = 運用期間中に受取るキャッシュのみ

IRR 10％／配当 5％ の案件なら、差分 5％ が“売却前提益”。売却価格が 10％ズレれば実質リターンはほぼゼロに落ちるので、出口価格の根拠がファンド資料にあるか必ず確認しましょう。

✅セルフチェック（所要７分）

• 劣後出資比率 30％以上の案件を今週 １件ピックアップできますか？
• IRR と配当利回りの差を“出口リスク”として認識していますか？

Action Tip
Excel で上記 10 項目の列を作り、候補案件を ３ つ並べて “◎〇△×” で色付け評価。視覚化すれば 「感覚で高利回りを選ぶ」癖 を矯正できます。

第６章　J-REIT vs クラファン vs 直接保有──税コスト＆流動性を“数字で可視化”

投資対象を比較するうえで、税引き後キャッシュフロー（税後 CF） と 換金スピード は欠かせません。ここでは J-REIT／クラファン／区分ワンルーム を例に、税コスト・手数料・流動性 をシミュレーションします。

項目	J-REIT	クラファン	区分ワンルーム
初期費用	取引手数料 0.5％	出資額のみ	頭金＋仲介 8〜10％
想定利回り	5.00％（加重平均）japan-reit.com	4〜8％	実質 4％前後
税制	分配金20.315％（NISA 非課税）	配当20.315％	家賃総合課税（最高45％）＋経費控除
流動性	東証で即日売却	途中解約不可	売却３〜６か月
情報開示	四半期・IR 説明会	案件レポートのみ	自主管理 or 管理会社任せ

注目ポイント：J-REIT の平均分配利回りは 2025 年 5 月末時点で 5.00％ と東証 REIT 指数が公表。５年ぶりに 10 年国債利回りとの差が 2.8 ポイント に拡大し、相対的魅力度が上昇しています。japan-reit.com

6-1　新 NISA「成長投資枠」を使うと何が変わる？

• 年間 240 万円 × ５年 ＝ 非課税 1,200 万円
• J-REIT 分配金 5％ を非課税再投資すると、税引き後との差は 年平均＋1.0 ポイント
• 直接保有の家賃収入は ▶ 青色申告控除 65 万円を使っても 実効税率 30％前後

6-2　“途中換金できない”クラファンを CF に反映

• 運用期間 12 か月 × 8％ 利回り案件
• 同一期間に J-REIT は 分配 5％＋値上がり 2％ でトータル 7％ の実績例も
• 換金性がない＝リスクフリープレミアム １〜２％上乗せ が理論値

6-3　シミュレーション：税後 CF はこう変わる

モデル	投資額	５年後評価額（税後）	年平均税後 IRR
J-REIT＠新 NISA	100 万円	128 万円	5.1％
クラファン（年利 6％×複利）	100 万円	134 万円	5.9％
区分ワンルーム（頭金）	100 万円頭金＋ローン	125 万円相当	4.6％

結論：流動性 × 税制 × 手数料を総合すると、J-REIT×新 NISA が“ほったらかし投資”の効率トップ。クラファンは 劣後 30％＋短期運用 という“当たり案件”を拾えた場合にリターンが上回る――これが数字で見えます。

✅セルフチェック（所要８分）

• 自分の“税制ハコ”（NISA／iDeCo／特定口座）を最大活用できていますか？
• 流動性リスクを IRR に反映させる計算シートを持っていますか？

Action Tip
エクセルで〈税率・手数料・想定売却益〉を変数にした 感度分析シート を作成。３シナリオ（楽観・中立・悲観）を１クリックで比較できるようにすると“思い込み投資”を防げます。

第７章　リスク図鑑 2025──金利・空室・災害・プラットフォーム倒産を“可視化”する

「利回り○％」の一言に惑わされないために、リスクを４象限で整理します。

リスク軸	代表シナリオ	影響スケール	先回りアクション
①金利上昇	変動ローン 0.7％ → 1.7％（+1％）引き上げ	DSCR 1.2 → 0.9（赤字転落）	―5 年固定“0.9％台”へ借換 ―繰上返済で LTV▲10％
②空室拡大	全国平均空き家率 13.8％が 2pt 上昇 【総務省調査】	家賃▲5％・稼働率▲3pt	―空室率10％未満エリアを死守 ―AI賃料査定で“市場賃料−3％”先手
③災害・地震	今後30年で震度6弱以上確率 26％ 超（首都圏一部）	修繕費＋地価下落	―J-SHISで震度確率△30％未満帯を選択 【NIED】 j-shis.bosai.go.jp
④プラットフォーム倒産 / 延滞	RCA 加盟社でも延滞案件報告率 〜2％台	元本返還遅延・利息ゼロ	―RCA 加盟 × 劣後≥30％ ―運用12か月以内案件で資金ロック最小化

7-1　金利１％上昇でキャッシュフローはこう変わる

• 前提：ローン残高2,000万円・返済期間25年・変動0.7％ → 1.7％
• 月返済額：92, 000円 → 103, 000円（＋11, 000円）
• 家賃6万円×2戸＝12万円 の場合、手元CF▲9, 000円に転落。

2025年７月時点、変動金利平均は0.7％、固定型は1.9％と1.2pt スプレッド。あと５回の0.25pt利上げで逆転ラインに到達と試算されています。mogecheck.jp

7-2　空室リスクは「全国平均＋４pt」でシグナル点滅

住宅・土地統計調査によれば、空き家率は 1978 年以降最高の 13.8％。これを**“＋４ptルール”（18％超で危険水域）**に設定し、該当地域は回避するだけで空室トラブルの３割は防げるとされます。stat.go.jp

7-3　“ハザード係数”を物件比較表に足す

J-SHIS Map で所在地の「震度６弱以上の発生確率％」を取得 →
(100−確率) ÷ 100 を掛けてネット利回りを補正する。たとえば表面5％・確率30％なら補正後3.5％。

✅セルフチェック（8分）

• 変動ローンが１％上昇した場合の月CFを試算しましたか？
• 投資メモに“空室率”“ハザード係数”列を追加しましたか？

Action Tip
ハザード係数と利回りを自動計算する Google スプレッドシート を作成し、物件URLをコピペするだけで危険シグナルを色分け表示させましょう。

第８章　リスクを“税金で味方に付ける”──青色申告 × 減価償却 × 新NISA

税負担を最小化できれば、想定外の金利上昇や空室率悪化を吸収できます。ここではサラリーマン投資家が今日から使える４大節税パーツを整理します。

8-1　サラリーマンでも使える“青色65万円控除”

• 記帳方式を 複式簿記＋電子帳簿保存 にすれば控除 MAX65万円。
• 家賃CF 月4万円なら、年間最大２か月分を税金で取り戻す計算。
• 必要なのは 会計クラウド月980円＋freee青色申告 程度のコスト。

8-2　減価償却カーブを味方に

構造	耐用年数	築20年購入時の残り年数	年間経費化率
木造	22年	2年	約45％/年
RC	47年	27年	約3％/年

木造築古を買い“２年間で経費45％”化 → 初年度は赤字 → 給与と損益通算→所得税還付 の王道節税が可能。

8-3　新NISA成長投資枠 × J-REIT“分配金無期限非課税”

• 年240万円の成長投資枠を J-REITにフル活用 → 分配5％×20.315％税 = 年＋2.0万円／100万円 の節税。
• 非課税期間無期限なので“出口で再課税”なし──複利効果はローン繰上返済の原資にも。j-reit.jp

8-4　クラファン配当は“雑所得”──給与控除の裏で税率逆転も

• 他所得が900万円超なら 総合課税最高45％ に達し、クラファン課税20％＜J-REIT非課税 の差が拡大。
• 給与＋副業＋クラファン の合算テーブルをエクセルで作り、課税所得850万円ラインを死守。

✅セルフチェック（6分）

• 青色申告の開業届・複式簿記申請は提出済みですか？
• 新NISA枠のうち“非使用割合”を把握していますか？

Action Tip
税率早見シートに所得別“クラファン税率逆転ライン”をマークし、「これ以上増やすと損」を一目で判別できるようにしましょう。

第９章　ケーススタディ──20代＆30代サラリーマン３人の“リアルCF”

成功だけでなく“つまずき”も丸裸に。 数字は嘘をつきません。

投資家	年収・家族構成	投資ルート	１年目税後CF	想定 vs 実績ギャップ
Aさん（27）	年収480万・独身	J-REIT×新NISA100万円	＋5.1万円	±0 想定どおり
Bさん（30）	年収520万・既婚	クラファン80万（劣後30％）	＋3.2万円	▲0.4万 劣後期に工期遅延
Cさん（32）	年収650万・独身	区分ワンルーム頭金80万＋ローン	▲1.4万円	▲3.0万 空室２か月で赤字幅拡大

9-1　Bさんを救った“劣後30％”

予定利回り 7％案件で施工遅延発生 → 配当 6.5％へ下振れ。
劣後出資が30％あったため 元本毀損はゼロ。

RCA 加盟社の平均延滞報告率は約２％台とされるが、劣後が薄いと元本カットの直撃を受けやすい。tomotaqu.com

9-2　Cさんの“空室２か月”は想定内だった？

• 購入前に 空室率13.8％（全国平均）＋４ptルール を当てはめれば、空室１か月想定が妥当。
• 現実は２か月→赤字幅拡大。「全国平均＋α」の安全マージンを取っていなかったのが敗因。

9-3　成功者の共通項は“数字をルーティン化”

• Aさんは 月１回、Google スプレッドシートで税後IRRを更新。
• 元本回収までのPayback Period を常に可視化 → 想定外に強い。

✅セルフチェック（8分）

• 想定キャッシュフローと実績を突き合わせるシートを持っていますか？
• 元本回収年数を毎月更新していますか？

Action Tip
今週末は “ギャップ分析” を実践：想定CF・実績CF・差額の３列を月次で並べ、差額１万円超えで自動ハイライト。数字が赤くなると、行動が早まります。

第10章　失敗事例とリカバリープラン──「つまずき」は最速で巻き返す燃料になる

“想定どおり”で終われる投資はほとんどありません。むしろ少しつまずいたときこそ、リカバリーの型を知っているかどうかで、その後の伸びが二分されます。ここでは20代オーナーが遭遇しがちな ３大トラブル と、実際に再起した手順を時系列で示します。

10-1　クラファンの延滞──「元本は無傷、でも配当ゼロ」への対処

• 状況：劣後出資10％・期間24 か月案件で工事が４ か月遅延。配当停止。
• 痛手：元本は守られたものの、想定利回り7％→実績2.2％に後退。
• 再起フロー
  1. 劣後30％以上×12 か月以内案件へ乗り換え（安全域を拡大）
  2. RCA 加盟プラットフォームに限定し、延滞報告率2 ％以下を条件化tomotaqu.com
  3. “想定IRR-配当利回り”の差分を 出口価格リスク として毎回メモ

教訓：利回りより“劣後バリア”が薄いほうが致命傷になる。

10-2　ローン返済比率オーバー──金利 0.7→1.5 ％で CF が急凍

• 状況：残債2,000万円・変動0.7％が１年で1.5％へ。月返済額＋１万1,000円。
• 痛手：手残り CF が黒字1.5 万円→赤字0.4 万円に反転。
• 再起フロー
  1. 地銀固定1.0％・残期間23年へ借換え（諸費用 45 万円を６年で回収）
  2. 減価償却＋青色65 万円控除で所得税▲12 万円を確保
  3. 新NISA の J-REIT 分配金を繰上返済原資に充当し、LTV▲8 pt

教訓：金利上昇は“レバレッジ縮小”ד節税最大化”の同時攻撃で凌ぐ。

10-3　サブリース解約――「30年保証」が３年で解除された

• 状況：家賃30年固定の口約束が、管理業者の経営悪化で契約解除通知。
• 痛手：家賃▲18 ％、空室３ か月。
• 再起フロー
  1. 管理委託へ切り替え、募集賃料を市場平均-3 ％に設定し素早く客付け
  2. 退去前リフォームを“原状回復特約＋10 万円上限”で合意しコスト抑制
  3. 余剰 CF が戻った段階で 火災保険を長期一括→年払へ変更 しキャッシュ緩和

教訓：サブリースは“家賃保険”ではなく“管理代行の一形態”。賃貸住宅管理業法の規制強化で空室保証は神話となったことを忘れない。

第11章　30代に向けた“ステップアップ設計図”――CF を雪だるま式に増やす３段ロケット

11-1　“物件２戸目”は DSCR 1.3×LTV 60 ％ を合言葉に

• KPI：既存ローンも合わせた年間 DSCR（返済余力）1.3 以上。
• 資金源：ワンルーム１戸＋J-REIT 新NISA 120 万円の分配金→頭金 ＋ ローン保証料。
• 目標期日：初回購入から 36 か月後 をデッドラインに逆算。

11-2　法人化の“損益分岐ライン”は 課税所得 900 万円超

• 個人最高税率33 ％→法人実効税率21 ％へ落差12 pt。
• 節税インパクト：所得 1,200 万円時、税額差 約144 万円／年。
• 必要コスト：設立費用 25 万円＋決算報酬 20 万円／年。→５年で回収可。

11-3　出口戦略としての REIT 組入れ & 不動産 STO 流動化

• 保有区分を REIT が買いたがる都市型・30 ㎡未満へ シフト
• ５年後に STO 市場でトークン化 → キャピタル＋譲渡益非課税（予定）を狙う
• 2024 年不特法改正で トークン売買が24h デジタル完結。流動性は一気に REIT 水準へ近づくushijima-law.gr.jp

✅セルフチェック（所要６分）

• DSCR と LTV を毎月 Excel に自動反映させていますか？
• 法人化シミュレーターで“税差益＞維持コスト”を確認しましたか？

Action Tip
３年後の「物件２戸目シナリオ」を逆算し、①頭金目標額 ②想定金利 ③家賃下落率 を入力したガントチャートを作成。月次で達成度を更新し、可視化でモチベーションを維持しましょう。

総まとめ──“月１万円”が未来の億単位キャッシュフローを呼び込む

1. マクロを俯瞰：直接保有・間接保有・STO の３レイヤーから自分の資金量に合う器を選ぶ。
2. 数字でフィルタ：利回りの裏に潜む劣後比率・税コスト・ハザード係数を Excel １シート で見える化。
3. リスクをレバレッジ：損益通算・青色 65 万円控除・新NISA 非課税枠で“税負担を投資弾薬”へ転換。
4. 行動をルーティン化：毎月 IRR と Payback Period を更新し、“数字が赤信号”なら即 PDCA。

結論
20代の武器は「時間」と「スモールスタート」です。月１万円を“点”ではなく“線と面”に変え、５年後には頭金100 万円＋信用スコアを手に入れる。そこから先は、複利とレバレッジが雪だるま式に働き、30代での資産加速度は指数関数を描くでしょう。

今日のアクション３選（所要15分）

1. 給料日の自動振替設定を完了
2. J-REIT を証券アプリで「お気に入り」３銘柄登録
3. クラファン１社・コインパーキング１社の資料請求

最後に。数字はあなたを裏切りません。裏切るのは、数字を放置した自分自身だけ――スクリーンを閉じたら、さっそく家計アプリと Excel を開きましょう。複利のカウントダウンは、もう始まっています。