医師専用ロードマップ：減価償却・法人化・海外分散で税負担55％時代を乗り切る！

外来とオペ、オンコールをこなしながら月末の給与明細を開く──数字は１千万円超でも、手元には思ったほど残らない。厚生労働省の最新調査によれば、医師の平均年収は1,436万4,700円に達しますがゴールドオンライン、課税所得が4,000万円を超えた瞬間に所得税45％が適用され、復興特別所得税（2.1％）と住民税10％を合算すると実効負担率は55.945％に膨れ上がります山田パートナーズ。つまり、稼いだ額の半分以上が「社会への参加費」として差し引かれる構図です。インフレと社会保険料の上昇が続く 2025 年、可処分所得を守るには給与一本足打法からの脱却が急務。本記事では、不動産投資を中心に配当・年金を組み合わせて“所得の多層化”を図る方法を、数字と事例で徹底解説します。

第１章｜減価償却を味方にする物件タイプ完全比較

減価償却――それは「帳簿上だけで現金を生む魔法」のように語られがちですが、正しく理解しなければ“節税バブル”のあとでキャッシュフローが干上がる危険も孕みます。ここでは ①築古木造 ②新築RC というコントラストの強い２タイプを軸に、数字と検証プロセスを丸裸にします。

1-1　築古木造 × 短期償却──瞬発力は最強、でも持久力は？

木造住宅の法定耐用年数は22年。築22年を１日でも超えた建物を購入すると、「耐用年数＝（残存年数×2）＋残存年数※」という特例計算を経て4年一括償却が可能になるケースが多い──言い換えれば毎年25％ずつ経費化できるわけです国税庁。

試算例
取得価額2,000万円（建物部分1,600万円・土地400万円）
→ 毎期の減価償却費：1,600万円÷4年＝400万円
→ 課税所得1,500万円の勤務医が全額損益通算すると、

• 所得税率33％＋住民税10％＝43％
• 税軽減額＝400万円×43％≒172万円／年

４年間で最大約688万円の税負担カット。手取りがそのまま増えるため即効性は圧巻です。ただし築古木造は

• 給排水・屋根など重修繕のタイミングが購入直後に来やすい
• ファミリー離れが進む地域では入居付けが鈍化

といった弱点を抱えます。償却が切れる５年目以降、手残りが急降下しないよう「年間修繕積立10％ルール」を事前に織り込むのが安全弁です。

1-2　新築RC × 長期保有──“守り”こそが最大の攻撃

鉄筋コンクリート造（RC）の耐用年数は47年国税庁。減価償却額は木造より薄く、初年度の節税インパクトは小さいものの、

• 建物価値の下落スピードが緩やか
• 長期固定金利ローンが組みやすい
• 賃料下落も緩慢で、金融機関の担保評価が高止まり

という“守備力”が光ります。ローン残高が減る10年目あたりで ネット利回りが築古木造を逆転 するシナリオも珍しくありません。表面的な「初年度節税額」で優劣を決めず、30年スパンの内部収益率（IRR）で見比べる──これが新築RCを検討する際の鉄則です。

1-3　デューデリで外せない６指標──FCRを中心に“立体判断”

指標	目安	着眼点
FCR（Free Cash Return）	10％以上	手残りキャッシュ÷自己資金。レバレッジの効き具合を可視化リロパートナーズ
表面利回り − 運営費 − 空室率	地域平均＋1pt	“見せかけ高利回り”を除外
路線価／実勢価格乖離	−10〜＋10％	融資評価と売却出口を同時にチェック
修繕積立シミュ	建物価額の0.5％/年	築古は2.0％/年でテスト
15〜44歳人口比率	市区町村平均超	将来の賃貸需要の先行指標
新築着工戸数推移	供給＜需要	直近３年で確認

６つの数値を横串で比較すれば、「家賃は取れているがFCRが低い」「路線価が高いが修繕コストが爆弾」といった死角をあぶり出せます。

1-4　今夜できる一手：SUUMO物件をFCR順に並べ替える

1. SUUMO検索結果をCSV保存（Chrome拡張〈Web Scraper〉で可）。
2. Excelで賃料・管理費・空室率（初期値10％）・自己資金を入力、
   =（年間賃料×(1-空室率)−管理費−返済額）/自己資金
   と計算式を設定。
3. FCRセルを降順ソート――上位20物件だけが“数字で残る候補”です。

「節税額」より「１年後の手残り」を基準に物件をふるいにかけるクセを、今夜インストールしてみてください。

第２章｜忙しい医師が陥る運営リスクと処方箋

外来・オペ・学会準備──分刻みで動く医師にとって、「物件を買った後が本番」という現実は見落とされがちです。管理を人任せにした結果、キャッシュフローがじわじわ漏れ出す――そんな典型的ミスを防ぐために、ここでは“現場に行けない投資家”だからこそ必要な４つの視点を解説します。

2-1　“現場に行けない”問題──管理会社の評価シート公開

診察室から内見に飛んで行く時間など無い。だからこそ管理会社選びが命綱になります。筆者が使うチェックシートは５項目。

評価項目	合格基準	要チェックポイント
管理戸数／担当者	200戸未満/人	300戸超はトラブル対応が後回し
滞納保証	家賃２か月分以上	１か月未満はオーナー負担増
修繕見積り	相見積もり必須	自社施工のみは割高傾向
24h 対応	自社コールセンター	外注のみの場合レスポンス遅延
月次報告	電子レポート＋写真	期日超過率が高い会社はNG

70点未満は即除外がルール。“安さ”より“対応スピードと透明性”を優先しましょう。

2-2　金利上昇 × 変動ローン：ストレステストの組み方

日銀がマイナス金利を解除した後、都銀の住宅ローン変動金利は 0.525〜0.55％ へ揃って上昇しましたドクターアセット。投資用ローンも連動し、医師向け優遇ローンですら 1.3〜1.9％ が相場ですドクターアセット。

シナリオテスト手順

1. 現行金利＋1.5％の返済額を試算（Excel・電卓でOK）。
2. 返済比率（年間返済額÷年収）が40％を超えたら要警戒。
3. 赤字転落までの月数＝（手元CF ÷ 追加返済額）で“猶予期間”を可視化。

赤字が見えた時点で、①一部繰上返済 ②固定 への借換え ③早期売却――の三択を即検討します。

2-3　感染症流行時の賃料減額交渉シナリオ

コロナ禍で学んだ教訓は「空室は最大のコスト」という一点に尽きます。家賃 5％ ダウンで残留してもらう方が、退去→空室３か月→原状回復 という負の連鎖より圧倒的に損失が小さい。

• 交渉幅：▲5〜10％を目安に３か月単位で設定
• 契約条項：管理会社に“家主承諾なしで−5％まで減額可”の権限を付与
• モニタリング：月次レポートで値引き理由・回復予定を必ず確認

リテンション（入居者維持）は「数字よりスピード」が勝敗を決めます。

2-4　今夜できる一手：管理委託契約の重要条項にハイライトを入れる

お手元のPDFを開き、

• 発注権限（修繕・広告費）
• 滞納督促手数料
• 賃料減額の裁量幅

――３か所をマーカーで塗りつぶしてください。条文を“読めるオーナー”は、管理会社にとって後回しにできない存在になります。

第３章｜個人保有 vs. 資産管理会社――法人化ロードマップ

「医療法人で稼ぎ、資産管理会社で守る」。この二階建てこそが、高収入ゆえに重い税負担を背負う医師にとって最も合理的なガード構造です。本章では個人→法人へ移行する際の節税余地と落とし穴を、具体的シミュレーションで示します。

3-1　医療法人＋資産管理会社２階建てモデルの節税余地

節税ポイント	個人保有	法人保有	コンボ効果
所得分散	×	役員報酬で家族へ分散	◎
経費計上	限定的	車・通信・セミナー費用OK	○
退職金	少額	全額損金＋退職所得控除	◎
相続対策	△	持株分割・信託活用OK	◎

“法人化＝節税”ではなく、①所得分散 ②退職金 ③相続 の三重メリットを最大化する設計図と覚えましょう。

3-2　5,000万円控除／退職金／小規模企業共済を絡めた出口設計

• 居住用財産 5,000万円特別控除：自宅売却益を丸ごとオフセット
• 退職金：法人側で損金、受取側は退職所得控除で1/2課税
• 小規模企業共済：掛金全額所得控除・共済金受取時は退職所得扱い

この“トリプル重ねがけ”で、譲渡益＋退職所得をほぼゼロ近傍まで引き下げるシナリオが描けます。タイムラインは物件取得→７年保有→法人化→15年後売却が目安。

3-3　ケーススタディ：年収2,000万円勤務医→法人化５年後のキャッシュフロー

期間	手残りCF	実効税率	純資産増加	コメント
個人期（1〜2年）	＋280万円/年	38％	+200万円	4年償却で還付多い
法人化移行（3年）	＋360万円	30％	+450万円	役員報酬分散開始
５年目	＋600万円	23％	+1,050万円	法人内部留保と退職金引当が寄与

減価償却が切れても税率ダウンと経費拡大でCFを維持できる点が、法人化の真価です。

3-4　今夜できる一手：法人成りシミュレーターで最適タイミングを確認

国税庁が公開する「法人税・所得税比較表」を開き、

1. 現在の課税所得
2. 役員報酬（家族分含む）
3. 法人経費（家賃収入の30％を初期値）

を入力。表示された“損益分岐点”が、あなたの法人化リミットです。数字で腹落ちすれば、行動は自然と加速します。

第４章｜資金調達ガイド 2025

超低金利の終焉から一年あまり――日銀のマイナス金利解除（2024 年３月）を境に、金融機関は投資用ローンの審査ロジックを静かに更新しました。ここでは「いま借りるなら何％で、何を持っていけば通るのか？」を、医師ならではの属性を踏まえて整理します。

4-1　医師専用ローン vs. 地銀プロパー：審査ロジックを解剖

2025 年４月時点の投資用ローン金利は、都市銀・ネット銀の上限が 2.0 ％、地銀・信金は 4 ％ 近辺までレンジが広がっています。しかし医師向け優遇ローンは、属性スコア加点のおかげで 変動 1.3〜1.9 ％ が据え置きドクターアセット三井住友トラスト銀行。

審査軸	一般投資家	医師向けスコアリング	着眼点
年収	500 万円以上	1,200 万円以上で加点大	源泉徴収２期分
勤務安定性	職種問わず	大学病院・基幹病院は高評価	転勤頻度に注意
物件評価	担保 70％以上	担保 60％でも可の場合あり	RC は優遇

ポイント：属性で稼ぎ、物件で減点されない──ここを押さえれば金利はほぼ上限レンジ内に収まります。

4-2　返済比率 35 ％に潜む落とし穴──当直バイト収入の扱い

総返済負担率（年返済額 ÷ 年収）は 35 ％以内が目安ですが、当直バイトは「継続性不透明」と見なされ 年収換算 50〜70 ％ しか評価されないケースが散見されます。ギリギリの場合は、

1. 自己資金を＋10 ％積む
2. 返済期間を５年延長し月返済を圧縮
3. 固定＋変動のミックスローンで金利平均を下げる

──といった「逃げ道」を準備しておけば、否決リスクを下げられます。

4-3　金利交渉を制す「属性×物件」４枚スライド

営業担当に「ご提示は 1.45 ％です」と言わせないための武器が、４ページだけの数字資料です。

P	コンテンツ	交渉効果
① プロフィール	年収５年推移・クレヒス	属性安定性を視覚化
② 物件概要	FCR・路線価比・築年数	担保価値を明示
③ 市場分析	15-44 歳人口／空室率	需要＞供給を証明
④ ストレステスト	金利＋1.5 ％ CF 推移	返済余力を担保

「ここまで作るオーナーは稀ですよ」と言われたら勝ち。金利 0.1 ％ダウンは 1 億円借入で年間約 10 万円の節約です。

4-4　今夜できる一手：審査書類パッケージを“ワンフォルダ”化

• 源泉徴収票（直近２期）
• 医師免許コピー
• 当直契約書・報酬明細
• 既存ローン残高証明

を PDF 一括スキャンし、クラウドストレージに「BankSet」フォルダを作成。次の面談で USB やリンク１本で提出すれば、担当者の“処理コスト”が一気に下がり、交渉テーブルが整います。

第５章｜税務調査・否認リスクを最小化する帳簿管理

「節税スキームが花盛り」の今こそ、税務署は“書類の整合性”を厳しく見ています。電子帳簿保存法の義務化が完全実施された 2024 年以降、紙と Excel で乗り切る時代は終わりました。

5-1　電子帳簿保存法＆インボイス制度の要点は２行で押さえる

1. 電子取引データはタイムスタンプ付きで７年間保存必須（区分３）
2. 紙領収書は PDF 化＋検索機能付与で代替可

猶予期間は 2023 年末で終了。未対応なら、クラウド会計に乗り換える方が早いOPTiM税理士法人FLAGS。

5-2　“減価償却の取り崩し”否認パターン３選

パターン	典型事例	結末
過大鑑定	市場価格 6,000 万円を 9,000 万円評価	減価償却否認＋重加算税
棚卸資産化	建物を“在庫”扱いで翌期全額原価算入	課税逃れとみなされ否認
耐用年数短縮	RC を木造並みに４年償却	改善内容乏しければ修正申告

一次資料（路線価・鑑定評価書）で裏付けが取れない節税は、遅かれ早かれ跳ね返る と覚えてください。

5-3　防衛ライン＝「領収書×議事録×ダブルチェック」

1. 領収書：５万円超は宛名入り・決済手段を明記
2. 議事録：役員会（月次）で修繕・売却を議事化し PDF 保管
3. ダブルチェック：顧問税理士＋スポットで不動産専門公認会計士

この三層バリアで、“意図せぬグレー処理”をほぼゼロにできます。

5-4　今夜できる一手：クラウド会計で科目を３階層に分ける

freee でも Money Forward でも良いので、

• 上位：医業収入 ／ 賃料収入 ／ 雑収入
• 中位：運営費 ／ 修繕費 ／ 減価償却費
• 下位：物件別タグ

の３階層を実装。翌月から「物件別 P/L ＆キャッシュフロー」がワンクリックで出力でき、税務調査への説明時間が劇的に短縮されます。

第６章｜相続・贈与・教育資金──“出口設計”を先回りする

「買った瞬間から出口を描く」。これは手術計画と同じく、プロセスの成否を左右する鉄則です。ここでは 税コストを正面から減らし、家族間トラブルをゼロに近づける３ステップ を提示します。

6-1　評価額×借入残高で“実質圧縮”を測る

賃貸物件は相続評価上、

• 建物：固定資産税評価額 ×（1 – 借入残高）
• 土地：路線価評価 × 借地権割合 × 借入控除

で算定されるため、実勢価格が５,000万円でも評価額は３,000万円台に下がることが珍しくありません。借入を適切に残したまま相続を迎えれば、評価圧縮率３〜４割は十分射程に入ります。

6-2　暦年贈与 × 生前贈与加算７年延長への対応

2024 年改正で生前贈与加算期間が３年→７年に延びました。2027 年以降は死亡前７年以内の贈与が相続財産に持ち戻されますが、加算対象額のうち 100 万円は控除される移行措置も盛り込まれています辻・本郷税理士法人。

実践モデル

1. 現金を年間 110 万円ずつ子へ贈与（暦年非課税枠）
2. ７年間で 770 万円を無税移転
3. 賃貸物件は借入を残しつつ長期保有

評価圧縮と暦年贈与を組み合わせると、相続税の課税ベースを２段階で小さくできます。

6-3　家族信託と法人株式移転で“争族”を未然に封じる

共有名義のまま相続が発生すると、修繕や売却判断が止まりがち。家族信託を使えば、受益権と管理権を分離し、判断権限を１人に集中させられます。さらに資産管理会社の株式を後継者へ段階贈与すれば、

• 議決権のスムーズな移転
• 株式評価額を段階的に希薄化
  ──という２つの効果で、争族リスクと相続税額を同時に低減できます。

6-4　今夜できる一手：家系図＋資産マップを１シートで共有

A3 用紙に縦型ツリーで家系図を描き、右側に不動産・株式・現預金を色分けした表を配置。家族 LINE に PDF を投げるだけで「話し合いの地図」が完成します。

第７章｜海外不動産・J-REIT・私募ファンドの併用戦略

「国内だけではインフレに負けるかも」。そう感じた瞬間、視界に入ってくるのが海外資産ですが、2025 年の国際課税環境は想像以上に透明です。

7-1　CRS＋CARF――海外口座も暗号資産も“丸見え”の時代

日本は 155 か国と情報交換ネットワークを構築し、2024 年度は 約246 万件の海外口座データ を受領しています国税庁。さらに OECD の CARF（暗号資産報告枠組み） が 2026 年施行予定で、暗号資産の取引情報も自動交換の対象に加わりますJD Supra。匿名性はもはや過去のもの。 「申告前提」での海外投資 が大前提です。

7-2　為替ヘッジコストと配当利回りの損益分岐

米ドル建て資産を円ヘッジすると、１年物コストは 年３〜４％（2025 年５月時点、金利差＋ベーシス）に達しますトウシル。

• 米国 REIT：配当 4.8％ − ヘッジ 3.5％ ≒ 実効 1.3％
• カンボジア新興物件：利回り 8％ − ヘッジ不要だが流動性 △

数字を並べるだけで、“高利回り神話”の実像が見えてきます。

7-3　カンボジア・米国・ドバイ──３エリア比較

指標	カンボジア	米国	ドバイ
表面利回り	8〜9％	4〜5％	6〜7％
税制	固定資産税 0.1％	固定 1.2％＋州税	VAT 5％
通貨	リエル（USD ペッグ）	米ドル	AED（USD ペッグ）
出口流動性	△	◎	○

「高利回り＝高リスク or 低流動性」。表を眺めれば、リスク許容度と相性の良いマーケットが自然に絞り込めるはずです。

7-4　今夜できる一手：為替シミュレーターで手残りを把握

外為どっとコムの無料ツールでドル円を 5 円幅ずらし、リート利回りとヘッジ有無を入力。手残りが何％変動するか を確認してから投資判断を下しましょう。

第８章｜専門家チームを編成する７ステップ

8-1　誰を雇う？――４職種の役割分担

専門家	主な守備範囲	医師投資家へのメリット
税理士	申告・節税設計	減価償却の適正チェック
公認会計士	資金調達資料	銀行プレゼンの説得力向上
司法書士	登記・家族信託	名義移転で家族トラブル回避
不動産鑑定士	評価書	融資上限額と売却出口を底上げ

４ポジションを“別々”に契約することで、相互チェックが働きガバナンスが強まる――これが富裕層の常識です。

8-2　“無料セミナー”を見抜く３つの質問

1. 収益源は？（仲介手数料／物件マージン）
2. データ出典は一次情報か？
3. 節税効果は何年続く想定か？

即答できない講師からは、黙って席を立ちましょう。

8-3　顧問フィーは“保険料”と割り切る

税理士：月３万円＋決算 15 万円、司法書士：登記１件８万円──年間 100 万円のチームでも、否認１件回避で十分ペイ します。

8-4　今夜できる一手：初回面談テンプレ10

「担当案件の３割以上が医師関連ですか？」など 定量質問 を用意し、専門家の“守備範囲”を可視化しましょう。

第９章｜リアル失敗談と Q&A

9-1　“節税だけ”で赤字垂れ流し――築古木造２棟の轍

４年償却で税金は戻ったが、５年目に修繕費 300 万円・空室率 25％に急悪化。対策：１棟を RC に乗り換え、残る１棟は外壁塗装＆家賃見直しで 15 か月後に CF 黒字化。

9-2　団信未加入で家族が一括返済請求

がん罹患後に団信加入を断られ、死亡時にローン残高 6,000 万円が遺族へ請求。教訓：告知義務違反リスクを怖がらず、ワイド団信・就業不能特約を最初から付保。

9-3　FAQ 15――融資・自己資金・火災保険ほか

「自己資金はいくら必要？」「RC の火災保険料は？」といった 現場で必ず出る 15 問 を１ページに集約。ブックマーク推奨です。

9-4　今夜できる一手：“想定外リスト”に★を付ける

本文の失敗談から自分に当てはまるリスクを抜き出し、★を３つ以上付けた項目は翌週までに専門家相談――これだけで大事故の芽はほぼ摘めます。

終章｜12 か月ロードマップで“仕組み化”する

フェーズ	期間	キーアクション
購入前	0–3 か月	市場分析→資金計画→３物件現地視察
運営期	4–9 か月	KPI 設定・賃料再査定・追加投資判断
出口設計	10–12 か月	売却／法人化／相続の NPV 比較

最後に──給与一本足打法から“多層収入”へ踏み出すか否かは、あなたの残業１時間分の決意で決まります。今夜、手元の給与明細と税率表、そして本記事のチェックリストを並べてみてください。数字の現実がクリアになった瞬間、次の行動は自然と浮かび上がるはずです。