インフレ時代に“現金だけ”は危険？実物資産で守る資産防衛術とは

「最近、スーパーの買い物で同じ金額なのにカゴの中が少ない気がする」
そんな感覚を覚えたことはありませんか？

それこそがインフレ（物価上昇）の“見えないダメージ”です。
毎日の生活で実感するインフレですが、実は私たちの資産にも深く静かに影響を及ぼしています。

現金や預金を持っていても、その「購買力」は少しずつ目減りしています。たとえば、年率2%のインフレが10年間続けば、現金の価値は約82%にまで低下します。これは、100万円の預金が実質的には82万円の力しか持たなくなる、ということ。見た目は変わらなくても、中身が減っているのです。

インフレと資産価値の“相関”をやさしく理解する

インフレの正体は「通貨の価値の減少」。
モノの値段が上がるというよりは、お金の価値が下がる現象といったほうが実態に近いでしょう。

このとき、現金や債券といった“名目価値が固定された資産”は不利になります。一方で、実物資産（リアルアセット）は、物価の上昇とともにその価値を維持、または上昇させる可能性を持つのです。

不動産の賃料、金の市場価格、原材料価格（コモディティ）などは、物価と一定の相関関係があります。つまり、「実物」を持っている人ほど、インフレの波に強いというわけです。

実物資産投資がインフレ耐性に寄与する理由

実物資産とは、目に見えて手に取れる“形ある資産”のこと。
不動産、貴金属、コモディティ、美術品などが該当します。

これらの資産は、インフレの進行によって「市場価値が上がる」ことで、通貨の価値下落を打ち消す働きがあります。

また、株式などの金融資産がマーケットの動向や金利に左右される一方で、実物資産は“モノとしての希少性”や“需要の堅さ”が支えになるため、分散投資の軸としても有効です。

日本のインフレ傾向と資産防衛の緊急性

日本は長らく“デフレ国家”とされてきました。しかし2022年以降、エネルギー価格の高騰や円安、原材料費の上昇などを背景に、消費者物価は上昇傾向に転じています。

日銀が目指す「物価安定目標2％」を超えるインフレが続くなか、
「預金だけでは守れない時代」に突入したのです。

そして、多くの富裕層・準富裕層がすでに実物資産に注目し、
自らの資産ポートフォリオに取り入れ始めています。
今こそ、私たちもその第一歩を踏み出すタイミングではないでしょうか。

第1章：インフレ対策としての資産設計の基本――インフレと投資の関係を読み解く

1-1 インフレの定義とメカニズム

インフレには大きく分けて3つの発生パターンがあります。

1. 需要プル型インフレ
   　→ 景気回復などで需要が急増し、供給が追いつかないことで起こる
2. コストプッシュ型インフレ
   　→ 原材料価格や人件費の上昇により、製品価格が上がる現象
3. マネタリーベース増加型（金融緩和型）
   　→ 中央銀行が市中に通貨を大量供給することで、通貨価値が下がる

現在の日本は、コストプッシュと金融緩和が組み合わさった「複合型インフレ」に近い状況です。つまり、物価は上がるのに、給与や金利は上がらない“悪いインフレ”に突入しているともいえるでしょう。

1-2 物価上昇が資産に与える影響

インフレ局面において、各資産の受ける影響は異なります。

資産クラス	インフレ時の影響	補足説明
現金・預金	マイナス	金利が上がらなければ価値は目減りする
国債（固定利付）	マイナス	実質利回りが低下する
株式	中立〜ややプラス	企業の価格転嫁力や業種による差あり
実物資産	プラス傾向	物価連動で価値が上昇する場合が多い

この表からもわかる通り、「現金をそのまま持ち続ける」ことが、いかに非効率であるかが見えてきます。

1-3 実物資産が“守る力”を発揮する仕組み

実物資産のインフレ耐性には、以下の要素が関係しています。

• 実体がある → 希少性・物理的制限により価値が残る
• 供給が限られている → 希望者が増えれば価格が上がる
• グローバルに評価される → 通貨に依存せず価値が保たれる

これらの特性が、インフレのような通貨減価時代に“守りの盾”として機能する理由なのです。

第2章：実物資産の全体像――種類ごとの特徴と投資対象としての位置付け

2-1 不動産

不動産は実物資産の代表格です。
日本国内の住居用物件から、海外の商業施設、物流倉庫、医療施設など、対象も多岐にわたります。

賃料収入とインフレとの結びつき

賃料は基本的に物価と連動します。物価が上昇すれば、将来的には家賃収入も上がる可能性があります。つまり、インカムゲインがインフレに耐性を持つという特性があるのです。

2-2 貴金属（ゴールド・シルバー）

金（ゴールド）は「インフレヘッジ資産の王様」とも言われる存在です。

インフレ耐性と“価値保存”としての歴史的役割

金は通貨が生まれる以前から“価値を持つもの”として流通していました。
そのため、通貨の信認が揺らいだとき、金は「最後の資産保全手段」として注目されます。

ポートフォリオに入れるメリットと注意点

• 現金・債券との相関が低く、分散効果が高い
• インカムは生まないため、保有コストや価格変動リスクには注意

2-3 コモディティ（原油・穀物・工業品）

原材料価格は物価の構成要素でもあり、インフレと直結する性質を持ちます。

原材料価格と物価全体の関係

コストプッシュ型インフレの源泉とも言えるのがこのコモディティ価格。
投資家として保有することで「価格上昇に備える」手段になります。

直接投資とETF・先物の違い

• 直接投資は保管・管理コストが大きい
• ETFや先物を使えば手軽にポートフォリオに組み込める

2-4 コレクティブルズ（美術品・時計・ワインなど）

目利きが必要だが、インフレ下で価値を保ちやすい資産群です。
文化的・芸術的価値が価格に反映されるため、経済とは別の軸で評価されることも魅力。

実務的評価と流動性リスク

• 高額転売事例もある一方で、換金に時間がかかることが難点
• 偽物やコンディション問題に注意が必要

2-5 代替資産（インフラ／自然資産／希少金属）

近年注目が高まるのが、代替型実物資産。
再生可能エネルギー施設、水資源、レアアース（希少金属）などは、長期需要と連動して価値が維持・上昇する期待があります。

「地球規模のテーマ」と投資を結びつけることができ、インフレ耐性に加え“社会的価値”も担保できる資産群です。

第3章：ポートフォリオ理論 × 実物資産――分散とバランスの最適化

3-1 分散投資の基本――“重ねる安全策”の意味

投資の世界では、「卵はひとつのカゴに盛るな」という格言が有名です。これはまさに分散投資の重要性を端的に表しています。

異なる値動きをする資産を組み合わせることで、どれか一つの資産が大きく下落しても、ポートフォリオ全体の損失を抑えられる。実物資産は、金融資産（株・債券など）とは異なる動きをするため、この“重ねる安全策”として機能します。

特にインフレ期には、実物資産を混ぜ込むことで「通貨下落に強い構造」を持たせることができるのです。

3-2 実物資産を混ぜた時のポートフォリオ期待値

実物資産をポートフォリオに組み込むことで、次のような効果が期待されます：

• ボラティリティの分散（全体の価格変動を抑える）
• インフレに対する防御力の向上
• リターンの非相関による安定性

たとえば、株式50％・債券30％・実物資産20％という構成は、比較的安定した運用を目指す投資家にとってバランスの良い一例です。

もちろん、投資経験や目標によって適正比率は異なりますが、実物資産をゼロにする選択は、インフレ下ではむしろリスクとなり得るでしょう。

3-3 リスク指標（標準偏差・コリレーション）をやさしく解説

少しだけ専門的な話をしましょう。
ポートフォリオの安定性を図るうえで使われる指標に、「標準偏差」や「相関係数（コリレーション）」があります。

• 標準偏差：価格のブレの大きさ（大きい＝リスクが高い）
• 相関係数：資産同士の値動きの一致度（+1＝同じ動き、−1＝逆の動き）

実物資産は、株式や債券と「低相関」であることが多いため、これらを組み合わせることで全体としてのリスクを抑えながら、リターンを維持することができるのです。

これは、富裕層が実物資産を“資産防衛のための保険”として組み込む最大の理由でもあります。

第4章：実物資産投資の実践ステップ――はじめ方と戦略設計

4-1 金額別／年齢別の資産配分モデル

読者の皆さんが最も気になるのは、「で、実際にどれくらい入れるべきなのか？」という点ではないでしょうか。

以下は、あくまで一例ですが目安として参考になります。

年代	投資可能資産（例）	実物資産比率（目安）	主な対象
30代	500〜1,000万円	10〜15％	ゴールドETF、小規模REIT
40代	1,000〜3,000万円	15〜25％	国内不動産、インフラファンド
50代〜	3,000万円以上	20〜30％	海外不動産、収益物件、代替資産

若年層ほど流動性を重視し、間接的に投資できる商品を。
50代以降であれば、資産の安定性と世代間移転（相続）も見据えた選択が求められます。

4-2 流動性と保有期間の設計

実物資産は、株式のように“即日売却”が難しい場合が多いです。
そのため、保有期間は少なくとも3〜5年以上を前提に設計すべきでしょう。

• ゴールド：売却は比較的容易（ETFも可）
• 不動産：換金には時間がかかる（半年〜1年見積もり）
• 美術品：買い手とのマッチング次第で流動性は低め

このため、「すぐに必要になるお金」には手をつけないのが鉄則です。

4-3 現物 vs 間接保有（ETF・REIT）の比較

● 現物投資

• メリット：実物所有の安心感、相続活用、現物志向
• デメリット：保管・維持コスト、売買の難しさ

● 間接保有（ETF／REITなど）

• メリット：少額からOK、流動性高い、分散効く
• デメリット：手数料、価格が市場の動向に左右されやすい

初心者の方であれば、まずはETFやREITから始めて仕組みを理解し、徐々に現物投資へステップアップするというアプローチが安全です。

第5章：税制・コスト・留意点――投資実務に必須のチェックリスト

実物資産投資を“実務レベル”で考えたときに重要なのが、税金とコスト、そして見落としがちなリスクです。

5-1 譲渡益税・不動産税・保有コスト

実物資産には、保有中・売却時・相続時など、各段階で税金がかかります。

資産区分	保有コスト	売却時課税	相続評価
不動産	固定資産税、管理費など	譲渡益税（最長39％）	路線価 or 実勢価格
ゴールド	保管料（現物）、ETF信託報酬	譲渡益税（20.315％）	時価評価
美術品	保険料・保管費	譲渡益税 or 所得扱い	鑑定評価 or 実勢価格

このように、「税負担の見通し」を立てておくことが投資戦略の一部なのです。

5-2 流動性リスクと換金タイミング

繰り返しになりますが、実物資産は売却に時間がかかることが多いため、「いつ売るか」を計画的に考える必要があります。

景気が悪化する前に売るのか？それとも長期保有で資産移転（贈与・相続）まで想定するのか？
これらの判断には、経済動向とライフプランの両面からの視点が求められます。

5-3 詐欺・不正取引から身を守る

特に美術品や骨董品などのコレクティブルズでは、真贋（本物かどうか）の見極めが重要です。

• 鑑定書の有無
• 専門家の意見を得る
• 信頼できる取引業者との関係構築

また、最近は「海外不動産投資詐欺」も多く、過度な利回り保証や実体不明のプロジェクトには警戒が必要です。

第6章：富裕層が実践する実物資産活用術――守るだけじゃない“攻めの活用”

6-1 海外不動産 × 為替ヘッジ

富裕層の中では、インフレ対策として海外不動産を活用するケースが増えています。特にドル建ての不動産は、日本円の購買力が下がった際のヘッジ手段として有効です。

• 米国・オーストラリア・東南アジアの物件が人気
• 賃料収入を現地通貨で得ることで、円安リスクを相殺
• 法人スキームやタックスヘイブン活用も（要税理士相談）

ただし、為替リスク・現地税制・物件の流動性など、国内以上に「情報戦」となるため、信頼できる現地パートナーやファンド選定が鍵です。

6-2 インフラ／エネルギー資産の長期需要

もう一つ注目すべき実物資産が、インフラ資産（電力・水道・通信）や再生可能エネルギー施設です。

これらは、

• 安定収益（契約期間が長く、インフレ連動型の報酬体系）
• 公共性が高く、需要が途切れにくい
• ESG投資・サステナビリティ意識とも親和性が高い

といった特性を持ちます。
投資信託やファンド経由での参加も可能で、長期保有型の富裕層向け“インカム重視投資”としても選ばれています。

6-3 相続戦略としての実物資産

実物資産は、相続や贈与と組み合わせることで節税効果を持つことがあります。

例）都内のマンション（実勢価格1億円） → 路線価評価が6,000万円 → 相続税評価額を抑えられる

また、美術品や骨董などは「鑑定評価」「市場価値」次第で評価額が分かれるため、事前に信頼できる専門家と連携することで有利な相続設計が可能です。

こうした“相続も見据えた投資設計”は、単なる資産形成を超えた次元での視野が必要です。

第7章：シミュレーションで考える――インフレ耐性ポートフォリオ実例集

7-1 10年で物価上昇率3%想定のケース

前提条件：

• 物価年率3％上昇
• 投資元本：5,000万円
• ポートフォリオA：現金＋債券 100％
• ポートフォリオB：現金50％＋株式30％＋実物資産20％

結果イメージ（実質価値ベース）：

年数	A（保守型）	B（分散型）
10年後	約3,720万円相当	約4,800万円相当

→ 実物資産を含むことで、資産の“目減り”を回避し、より実質的な価値維持に貢献する構造が見えてきます。

7-2 20年保有シナリオとリスク帯

長期で見れば、どの資産も波があります。
以下のような“ストレステスト”を想定した設計が大切です：

• 最悪シナリオ：不動産下落・金価格調整・為替急変動
• 平均シナリオ：物価上昇と共に資産価値も微増
• 良好シナリオ：資産価格上昇＆税制優遇活用で大幅な資産増

重要なのは、“最悪の事態”でも耐えられるポートフォリオを作ること。
「絶対に当たる」予想ではなく、「外れても致命傷にならない」設計が富裕層の基本戦略です。

7-3 リバランスの理想タイミング

実物資産は価格変動があるため、年1回のポートフォリオ見直しが推奨されます。

• 金価格が急騰したら、利確して他資産へ振り替え
• 不動産の相場感をチェックし、売却or買い増し判断
• コモディティ価格は経済指標（CPI・PMI・金利動向）に連動しやすい

自分のリスク許容度と資産目標に照らして、“戦略的に何もしない”勇気も含めた対応が大切です。

第8章：まとめとアクションプラン――今日からできるインフレ対策

インフレ対策としての“実物資産”は、もはや選択ではなく「戦略」

ここまでの記事で伝えたかったのは、インフレは資産価値を静かに蝕むリスクであり、
それに対抗する術としての実物資産投資は、単なるトレンドではなく、富裕層が当たり前に実践しているリスクマネジメントだということです。

明日から実行できる「インフレ対策チェックリスト」

1. 自分の保有資産の“実質価値”を見直す（インフレ率との比較）
2. 少額から始められる実物資産（ETF・REIT）に1万円から投資
3. 資産全体に対する実物資産の比率を把握（目標：15〜25％）
4. 信頼できる税理士・IFA・不動産業者との関係構築
5. ニュースや経済指標に敏感になり、タイミングを見極める習慣化

資産を「守る」だけでなく、「育て」「次世代につなぐ」発想へ

最後に一つだけお伝えしたいことがあります。
実物資産投資の魅力は、インフレ耐性だけではありません。
「長期にわたって価値が残る」「目に見える」「相続・贈与に活用できる」――
このように、次の世代へ“価値を手渡す資産”としての魅力も秘めています。

あなたの資産が、未来の安心を支える礎になる。
その第一歩として、今日の記事が小さなきっかけになれば幸いです。

付録：初心者向けFAQ（よくある質問）

Q1：インフレって本当に資産に悪いの？
A：はい。物価上昇＝通貨の価値下落です。現金や債券はその影響を強く受けます。

Q2：実物資産はインフレの時だけ買えばいい？
A：タイミングだけでなく、長期的な分散戦略として組み込むことが重要です。

Q3：ETFやREITでもインフレ対策になりますか？
A：はい。間接的ですが、分散効果と利便性が高く、初心者にはおすすめです。

Q4：実物資産は流動性が低くて不安です。
A：不動産や美術品は確かに換金しにくい側面もあります。保有比率や資産全体のバランスを見て判断しましょう。

Q5：税金面で得なのはどれですか？
A：資産種類・保有期間・保有方法により大きく異なります。節税効果を狙うなら、専門家との相談が必須です。