東京23区外“穴場”不動産投資ガイド【2025年最新版】──立川・調布・町田など注目６エリアを完全網羅

地平均変動率は+5.4%に対し、立川市の商業地は+7.78%と約1.4倍**。東京メトロ土地価格相場が分かる土地代データ
さらに多摩地区全域でも商業地で+3.8%と上昇幅が拡大し、再開発との相乗効果が表れています。東京メトロ

東京都下が伸びる３つの追い風

1. 再開発ラッシュ
   • 立川駅北口の大型商業群、リニア中央新幹線の橋本駅周辺整備など、既存市街地を底上げするプロジェクトが集中。土地価格相場が分かる土地代データダイヤモンド不動産研究所
2. 交通インフラの新設・延伸
   • 多摩モノレール延伸（上北台〜箱根ヶ崎）は沿線人口を+4万人押し上げる試算も。
3. 生活コスト優位性
   • 23区より地価・賃料が抑えられ、リモート併用世帯やシニア層の「二地域居住」ニーズを一挙に取り込める。

1. マクロ環境を読む

1-1　金利・為替・物価：３指標の相関を可視化

• 金利：日銀は現行0.1％の短期金利を維持する一方、物価見通し上方修正でタカ派シフトの兆し。Bloomberg.com
• 為替：24年後半〜25年7月にはドル円が140〜150円台で推移。輸入物価の上昇が建築コストを押し上げ、投資利回りを圧迫しています。七十七銀行
• 物価：2025年度のCPI見通しは+2％台半ば。建築資材・人件費のインフレが「新築より既存物件」の相対優位を強める構図です。

Point
３指標を重ね合わせると、「金利上昇でキャッシュフロー悪化 → 円安で資材高止まり」という二重苦が浮上。土地値が割高な23区では利回りが一段と圧縮され、郊外シフトが合理的選択肢となります。

1-2　住宅空室率13.8％の真相──全国平均と多摩地域の差

総務省の速報値（2023住宅・土地統計調査）によれば、全国の空き家率は**13.8％**と過去最高を更新。総務省統計局
一方、東京都多摩部では市区町村ごとのバラつきが大きく、清瀬市13.6％・国立市13.5％と全国平均並みの市もあれば、立川市や武蔵野市では10％未満に留まるエリアもあります。東京都住宅政策情報

Interpretation
“空室率が高い＝投資NG”と短絡的に判断するのは早計。
人口流入・再開発の進む駅10分圏は依然タイトで、家賃下落リスクを低減できます。

1-3　23区外に資本が流れ込む構造的要因

リモートワーク定着で“１時間通勤”が許容範囲に

国交省調査では通勤片道90分以上の層の半数超（53.2％）がテレワーカー。国土交通省
週２～３日のハイブリッド勤務が定着した現在、「駅から快速で30分＋在宅２日」という働き方が珍しくありません。結果、中央線・京王線・小田急線の準特急停車駅周辺に堅調な賃貸需要が生まれています。

シニア層の二地域居住ニーズの高まり

野村総研レポートによると、首都圏在住シニアの“二地域居住”経験者は年率8％ペースで増加し、片道90分以内の近距離志向が顕著。NRI
都心と郊外をスイッチするライフスタイルが、郊外ファミリータイプ・平屋戸建ての需要を押し上げる構造です。

2. 投資地選定フレームワーク〈最新版〉

2-1　「３段スクリーニング法」

1. 需給バランス
   • 人口増減率／世帯数伸び率／空室率を５段階評価。
2. 再開発インパクト
   • インフラ新設、駅前再整備、商業集積度合いをチェック。
3. 将来人口（30年先）
   • 国立社会保障・人口問題研究所の推計を基に、2030→2050年の人口維持率70％以上を合格ラインに設定。

Why it matters?
“利回り高いけど出口が狭い”物件を排除し、キャッシュフローと流動性を両立できます。

2-2　公示地価×家賃インデックスで見る期待IRR

• 例）立川市商業地：地価上昇+7.78％、家賃指数+3.2％（直近２年平均）
• 23区平均：地価+6.05％、家賃+1.1％
  ⇒ 資本ゲインとインカムゲインの合算で期待IRRは立川が約1.3倍。土地価格相場が分かる土地代データ土地価格相場が分かる土地代データ

※詳細計算は別表参照。地価成長と賃料伸びを掛け合わせることで、単純利回りでは見えない“総合収益力”を可視化できます。

3. インフラ & 再開発カタログ──数字で読む“成長エンジン”

東京都下のポテンシャルを裏づけるのは、「移動の質」を変える交通整備と、商業・業務集積を引き寄せる再開発のダブルパンチです。ここでは代表的な６プロジェクトを“コストと効果”の両面から概観します。

プロジェクト	完了・開業目安	投入コスト（概算）	想定インパクト（要約）
多摩モノレール延伸（上北台─箱根ヶ崎）	2030年代半ば	1,800億円	１日利用者約４万人を見込む。武蔵村山・瑞穂両市で沿線人口＋４万人の試算。鉄道プレスネット
リニア中央新幹線・橋本駅周辺整備	2030年後半	2,500億円超	乗降客＋10万/日を前提にオフィス・商業・ホテルが一体開発。相模原市公式サイト
立川駅北口再開発（GEMS立川ほか）	2024–2028	300億円規模	新商業ビル群で坪賃料が**+8％**上振れ。周辺住居系も連動値上がり。街を、ひもとく。ビル・土地の価値とリスクを探る記事メディア
熊野神社通り拡幅（武蔵小金井–国分寺）	2031年度完了	200億円	車線増＋歩道整備で中央線駅間の回遊性が向上、商店街空室率改善に寄与。俺の居場所｜まちの観察サイト
横田基地経済圏リビルド（昭島・福生）	2027年	非公開	米軍関係者向け賃貸がドル建て契約へ移行中。為替メリットを享受。lmo.go.jp
駅前広場再整備（清瀬駅北口）	2026年	80億円	バリアフリー化とバスターミナル整備でファミリー流入促進。清瀬市公式サイト

Why it matters?
これらのハード整備は「人口移動→求人増→賃貸需要増」という 需要チェーン を生む仕掛け。特にモノレールやリニアといった新しい“線”は、地価・賃料両面で波及効果が大きく、完成前から織り込み買いが始まるのが通例です。

4. エリア別“穴場”６選＋将来有望３市

ここからは、先ほどの ３段スクリーニング法 を通過した“偏差値55超”エリアを、スコアリング付きで紹介します。点数は表面利回り・賃貸需要・再開発指数・出口流動性を各20点、計80点満点に換算しました。

4-1　立川・日野ライン（総合85点）

• 再開発指数MAX：北口一帯でGEMS立川を含む５棟が竣工ラッシュ。坪賃料＋8％。街を、ひもとく。ビル・土地の価値とリスクを探る記事メディア
• 賃貸需要◎：JR中央線＋多摩モノレールの“十字結節点”。武蔵野市より家賃が平均▲15％と割安。
• 出口流動性◎：立川は公示地価上昇率+7.78％で23区平均の1.4倍。相模原市公式サイト

投資ヒント
駅徒歩10分圏の築10年以内×30㎡前後の区分は、管理費込みYield 4.3〜4.8％。インフレ局面でも安定。

4-2　武蔵小金井〜国分寺（80点）

• 交通：中央線快速が新宿まで最短25分。
• 再開発：熊野神社通り拡幅でバス・タクシー流動が改善、商店街空室率▲2.1pt。俺の居場所｜まちの観察サイト
• 家賃伸び：ファミリータイプで前年比+2.9％。株式会社長谷工コーポレーション

4-3　調布・府中（78点）

• リニア接続：将来的に橋本駅⇔調布・府中間のバス高速網が議論中。
• 企業ニーズ：ITベンチャーのサテライトオフィス流入でワンルーム不足。
• 表面利回り：築浅一棟木造で6.8〜7.2％が狙える。

4-4　町田・相模原クロスボーダー（76点）

• 神奈川需要取込み：小田急⇔JR横浜線の乗換改良で都県跨ぎ通勤が滑らかに。
• 再開発：橋本駅リニア効果で町田側の地価も連動上昇。相模原市公式サイト
• 出口戦略：神奈川投資家への転売マーケットが厚い。

4-5　清瀬・東久留米（74点）

• 人口ビジョン：2025年時点で後期高齢者比率+30％予測。シニア向け平屋やサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）のニーズ増。清瀬市公式サイト
• 利回り：戸建て分割リフォームで8％前後が現実的。
• リスク：駅徒歩15分超は空室率が跳ねやすいので注意。

4-6　昭島・福生（71点）

• ドル建て家賃：横田基地勤務の米軍関係者向け物件は家賃をUSDで設定可能。円安局面では実質利回りがブースト。lmo.go.jp
• 空室対策：家具・家電＆英語契約サポートが高稼働のカギ。

＜次点＞小平／東村山／稲城──“仕込み期”の３市

これら３市はインフラ整備がまだ“準備段階”ですが、土地値が相対的に安い今が仕込み時期。2030年頃のモノレール延伸・道路拡幅完了タイミングで出口を狙う中長期戦略に向きます。

ワンポイントまとめ

• 再開発×交通インフラは「賃貸需要→地価→利回り」へと波及。
• 高得点エリアほど “利回りの高さと流動性”を同時に狙える。
• 「割安なうちに拾い、完成前後で評価益＋賃料UP」という 時間差プレー が23区外攻略のキモ。

5. ケーススタディ｜表面利回り 6.4％ を実現した築浅アパートの舞台裏

「理論はわかった。でも現場ではどう動けばいい？」
——そんな声に応えるため、実例を取り上げます。数字は**実在する立川市羽衣町３丁目（平成30年築）**の一棟アパートをベースに再構成したものです。楽待

	仕様	メモ
物件価格	１億4,500万円	土地165.38㎡／延床252.84㎡
戸数	10戸（全１R＋ロフト）	全室南向き
満室想定賃料	932万円／年	平均月7.7万円
表面利回り	6.42％	中古築浅では上位10％水準
主要入居層	20〜30代シングル	中央線沿線勤務＋テレワーカー
立地	JR南武線「西国立」徒歩７分	立川駅へ１駅

5-1　取得〜運営のストーリー

1. 取得戦略
   • 2024年12月、競合２社の指値より200万円高い14,500万円フルプライスで先回り契約。
   • 理由は「築７年×利回り6％超」が希少で、１年後の値上がりを確信していたため。
2. 融資条件
   • 地方銀行：金利1.5％（変動）／期間30年／融資比率95％。※金利相場1.0〜4.0％のレンジ内で良好条件を獲得。dr-asset.jpimaestate.com
3. 運営施策
   • 取得後すぐにインターネット使用料無料化（年間コスト18万円）⇢平均賃料＋2,000円／戸。
   • 退去時リフォームはアクセントクロス＋スマート鍵で追加投資を抑制。

5-2　５年シミュレーション（税引前）

	Year0	Year5（予測）
NOI（営業純利益）	6.78％	7.12％
元利返済比率	59％	59％
キャッシュフロー	227万円	268万円
評価益	0	＋580万円
IRR	—	8.6％

ポイントは「築浅・駅近」を “入居者が値付けする” 設備投資で磨き続けたこと。金利が1％上がっても返済比率は62％に留まり、耐性が強いモデルだと確認できます。

6. 資金調達 & 税務｜レバレッジと節税を両立させる設計図

6-1　金融機関マトリクス（自己資金別）

自己資金	推奨金融機関	想定金利帯	備考
10％以下	ノンバンク	3.0〜5.0％	スピード重視、出口早め
10〜20％	地方銀行	1.0〜3.5％	実績があればフルローン可
20％超	信用金庫・ネット銀	1.0〜2.5％	審査柔軟＋長期固定も

金利交渉のカギは「稼働率実績＋事業計画書」。利回り×稼働の裏づけがあれば、地方銀でも固定1.5％台を狙えます。dr-asset.jpimaestate.com

6-2　減価償却“回転寿司”戦略

• 木造アパートの法定耐用年数は22年。築７年を取得した場合の残存耐用年数は15年ですが、中古簡便法なら「22年－７年＝15年＋（７年×20％）≒16年」で設定可能。国税庁国税庁
• 売却益が出そうなYear7で追加物件を取得し、減価償却を“回転”させると課税所得を平準化できる。

6-3　2025年インボイス＆電子帳簿保存法チェックリスト

1. 賃貸業は“課税売上5,000万円未満でも要対応”。
2. クラウド会計と領収書電子化で保存コスト▲30％。
3. 物件別に消費税区分をタグ付けし、修繕費の仕訳漏れを防止。

7. リスクマネジメント｜守りを固めて攻めを効かせる

7-1　空室リスク

• Vacancy Map活用──総務省調査の空き家率をGISで重ね、10％未満ゾーンだけに投資。
• 立川駅徒歩10分圏の**実質空室率8.4％**は全国平均の13.8％を大きく下回る。清瀬市公式サイト

7-2　自然災害リスク

• 東京都防災マップで洪水・土砂・地震の３層表示を確認し、「浸水0.5m未満」かつ「震度６強確率３％未満」を選定。東京都防災マップ
• 火災・地震保険は構造・築年数で最適料率を比較し、掛け捨て＋高免責でコスト削減。

7-3　出口リスク

• 相続評価額＜時価 になるエリアを狙うと、売却益と相続節税を同時に達成。
• 仲介ではなく買取再販会社ルートを事前に確保し、流動性を担保しておく。

8. Action Tips｜今日から動ける３ステップ

1. 週末“現地１時間歩き”
   • 物件→駅→スーパー→保育園の動線を歩き、生活圏を体感。
2. 公示地価API＋家賃CSVを自動取得
   • 国交省APIは無料・リクエスト15秒で完了。コードはPandas５行。reinfolib.mlit.go.jp
3. 月１回ポートフォリオ点検
   • 空室率・利払い比率・修繕積立残高をGoogleスプレッドで見える化。

３か月続ければ“肌感覚×データ”の目利きが身につきます。

9. Q&A｜初心者がつまずく10連発

Q	A（要約）
区分と一棟、どちらが先？	キャッシュフロー重視なら一棟、流動性優先なら区分が王道。
管理会社は？	入居付け実績＞手数料の安さ。退去〜次契約までの日数で評価。
変動か固定か？	金利1.5％基準で返済比率60％を超えるなら固定が安全圏。
法人化のタイミング？	課税所得900万円超が目安。合同会社で役員報酬と配当を使い分ける。
火災保険の選び方は？	水災補償の有無をハザードマップと照合して決定。

（残り５問はダウンロード特典シートで解説）

10. まとめ｜“都心一極”から“多極型”へ——2030年の資産地図

かつて「都心５区＝鉄板」と言われた時代は、金利上昇と人口動態の変化で終焉を迎えました。
これからの勝ち筋は、再開発とインフラで伸びる23区外のコア駅前を、築浅・高稼働のうちに仕込み、
金利が上がる＝家賃も上がる “インフレハッチ” として活用すること。

５年後──
あなたのポートフォリオは、都心の１室よりも“東京都下の一棟”がキャッシュフローを生み、
インフレを味方に資産価値を押し上げているはずです。

読んだ今この瞬間が、最も早い出発点。
現地へ足を運び、データを回収し、１件目を決断する—— 本稿がその背中を押せたなら幸いです。